From 张陶伟
上海楼市的庄股模式
新年已至，用一句话可以概括2004年的楼市走势：上海楼市没有冬天。街头到处可见在寒风中排队的人群，各个售楼现场又重见浙C牌照的小车，被认为将对楼市产生重大影响的9年来的第一次加息只换来几天热闹，两三个月后，加息措施刚出台时的期望和恐惧已被遗忘在不知名的角落。
"不管多高价格的房子，全都有人排队投资，投资比例超过50%；80%的人是看涨的，觉得房价是不会跌的，最乐观的是看好房价要涨20年"。这是上海楼市当前的真实写照。新楼盘的超额认购人数纪录不断刷新--2000人摇号静安凤凰城的155套房子，单价16800元/平方米起；5000人在宝山的体育馆内摇号买房，400个保安现场维持秩序；古北二期的房子、还没有开盘的古北国际等，楼花已炒到了10万至20万元一张。记得当年香港楼市疯狂时楼花在30万港元上下，而现在居然是客户多（就是愿意加钱要房子的人多），楼花少。
上海的房子供不应求，开发商自然随行就市。按照业内的规矩，一个项目的开发周期一般在两到三年，因此现在开盘的房子都是两三年前拿到的地，开发商现在要么压着不开盘，要么直接高开。据记者观察，好几个楼盘都比开发商原来预定的开盘价要高出3000元以上，本来就已经赚得盆满钵满了，现在就更不用谈了，利润到底翻了几番，只有开发商自己心里最清楚。
上海房子如此炙手可热，照理说，开发商不怕房子卖不掉，就怕房子来不及造。可事实却让我们大吃一惊。据2004年12月24日上海房地产交易中心发布的公告称：该中心在对网上备案的定金合同校核时，发现万邦都市花园项目所签订的定金合同存在着许多虚假信息，如同一套房屋出售价格悬殊几十万；购房人身份证号码竟有13位、11位、9位和5位数；购房人住所为"阿哥如果而后"、"的沙皇"、"阿斗发个"、"无可奈何花落去"等，完全不符合合同法和价格法的规定。
与此同时，该中心接到购房者的投诉，反映经房地产网站查询，万邦都市花园有多套房源可供销售，多次向万邦都市花园售楼处提出购房要求，均被销售人员以已售完或已抵作工程款等理由拒绝。而购房者却频频接到中介公司的电话，邀其购买万邦都市花园期房，除支付合同款之外，另需支付好处费10万元，并不出具任何字据。
按照上海"网上销售"规定，全市所有可售房源都以绿色显示，一旦该房源签订了定金合同，便显示为粉红色；如果15天后购房者不与开发商签订预售合同，则该房源再次显示为绿色。由于不少开发商存心"捂房"，擅自输入虚假信息，使欲保留房源处于已被预定状态。有的开发商则在15天后再次签订假定金合同，以"留住"该房源。"万邦都市花园"即是这样的"捂房"典型。
由官方交易平台披露的"万邦事件"是值得关注的信号，起码说明在当前上海浦东地铁段楼价普遍接近万元的价位下，部分开发商的信心并不像他们口头上所表现得那么十足。或许"万邦都市花园"只是一个个例，不少市中心开盘便告售罄的楼盘还是无法令人不对房价的整体上涨产生憧憬。
这里有必要厘清一些基本的概念。房产价值和股票一样，无非是未来现金流（也就是租金）的一个折现。房产价格为何上涨？无非是人们对未来租金收入的预期增加了，如果房价上涨脱离（预期）租金太远，就产生了泡沫。这样的房价上涨就必须靠市场外不断有新资金流入来维持，也就是所谓的"炒房"。但这样的市场风险是很大的，谁接下最后一棒，谁就要为所有前手的利润买单。
上海房市租卖两重天
相对于房价的"日长夜大"，上海近年来租金水平逐年走低是有目共睹的，来看看身边的例子，当前，中环线以内月租金1000元--2500元的工房供不应求，这些售后工房大多处于商业成熟、交通便利的地区，面积较小，较适合一些刚到上海不久的知识型求职者或为了解决上下班路途问题而就近租房的上海本地人以及一些学生和务工人员合租。这几类群体的租赁需求量较大，他们对房子的要求不高，有简单装修和基本家具就行。售后工房的位置、条件、面积、价格刚好适合他们，成为当前租赁市场最受欢迎的住宅类型。
相比火爆的低端租赁市场，中价位市场是近年来上海住宅供应的主力，其现状是供大于求，回报率明显偏低。目前上海一般总价在120万元-150万元的房屋月租金在4000至6000元左右，出租年投资回报率平均低于5％。由于需求中价位物业的一般都是高级白领，他们对物业新旧、装修好坏、小区环境、会所设施以及物业周边的交通环境、生活便利性都有较高的要求，这决定了房东在购入和装修时成本较高，部分中价位租赁市场回报率甚至只有3％左右。尽管回报率已经偏低，但投资这类住宅的房东们还是期待房子未来在买卖市场实现增值，因此大多只租不售，这样，这类房屋在租赁市场上明显供大于求。另一方面，中价位租赁市场的需求主力--部分高级白领在上海居住不到半年就会产生买房的念头，租赁需求就相应减少了许多。
如果说投资中价位的装修房属于看好上海楼市的中长线资金，那么，租金市场中这一价位的毛坯房无疑是由投资客们短线资金所构成，这类毛坯房空置量目前明显要高于出租量。由于承租毛坯房的租客一般层次较低，有的甚至把租来的毛坯房作为办公用或堆放物品，或简单的经营用途，对房屋的观感损害较大，许多房东宁可空关也不出租。毛坯房的业主既然不考虑装修，因此大多希望在短期内转售。一旦出租，租期较短，租金偏低，投资回报率当然更低。
相比北京，上海当前租金水平之低可见新盘价格泡沫之严重。在某种程度上而言，上海目前新开盘住宅的抢购潮和新股IPO超额认购的盈利模式有类似之处。
只要有足够多的超额认购倍数（2000人认购155套房，5000人认购1700套商铺），全部售罄后开盘就没有低于发行认购价的可能。至于以租金水平衡量其是否符合真正价值并不重要，因为新开盘的一期与后几期相比一定会有差价，炒家们的获利空间就在差价的范围内。开发商有如股市中的庄家，自然乐于边拉高，边出货。在这个盈利模式中，换手率是观察炒家动向的关键指标。换手率是指签订定金合同后撤销次数与实际成交次数之比，如果换手率高，则表示房源在实际成交前被频繁换手，炒作痕迹明显。表1列出了三类备案房源的合同撤销排行榜，不少知名楼盘名列其中，炒家们的偏好由此可见一斑。
北京市民自筹资金盖楼
相比上海楼市的炒气冲天，来自内地另一个高楼价城市--北京炒家近来的声音弱了很多，惟一值得关注的消息是一群普通北京市民准备自筹资金盖楼。
其实，自己盖楼在中国农村是件很平常的事，"天下无贼"中的傻根在西藏辛苦盖庙挣来的钱，很大一部分就计划着回老家盖楼娶媳妇。不过，这事发生在城市里还是耐人寻味的。
照理说，个人集资建房很不经济，相比开发商造楼，个人集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑筹集资金的机会成本、项目运营管理过程中的隐成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义上说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力。对此，北京有媒体评论说，"这就好像现在市场上有机械化生产的螺钉，而消费者却偏偏要自己买根铁棒自己打磨，难道这还正常？"可是，根据个人集资建房项目的发起人于凌罡测算，最终价格约为开发商项目市场价格的60%左右，甚至更低。正是个人集资建房的不经济，却恰恰导致了住房消费的经济性，即消费者可以支付更低的住房价格。
因此，与其说个人集资建房是内地房地产市场的一种怪现象，不如说是消费者对抗房地产行业近乎垄断的市场结构铸就高房价的无奈之举。正如一位个人集资建房项目的支持者所说的，如果项目开发成功，无疑在告诉政府，房价是可以下来的。
更值得反思的是，房价是否应当像一些官员想象的与其他商品一样由市场竞争来决定。把不可无限再生产的住房完全推向市场，必然导致购房成为少数人的专利。
正如Value前几期专栏所提到的，日本著名的土地经济学家野口悠纪雄在总结日本泡沫经济破灭的经验教训时指出，问题的根源在于日本社会错误地把不可无限再生产的土地和房产当作投资和投机对象，最终走上泡沫破灭和经济衰退的道路。他在《土地经济学》一书中强调指出，正确的做法应当是把不可再生产的土地和不可无限再生产的住宅作为一种稳定社会和经济的资源来配置比较合适。毫无疑问，为了达到这样的目的，应当提高房产投资者的融资成本、抑制对于投机性不动产交易的融资，同时对投资者拥有的房产课以较高的物业税，而对投机者转手出售的房产课以较高的交易税，那种旨在鼓励投资或者投机房产的政策应立即停止。这样做，就是要让房产真正进入最终消费渠道，使其由投资或者投机对象真正变成可以用来改善居民居住环境和质量的资源。
因此，政府部门目前仅仅为少数中低收入阶层提供住房保障是不够的，当然，相比上海住宅价格年底时被不断刷新，北京的普通市民还算是幸运的。
2004年底有个朋友买了北京朝阳区4环的房子，CBD，全精装修，每平方米7400元，现房，小区内设室内游泳池、网球场。对比一下，上海外高桥的毛坯期房都卖这个价。无疑，当前上海的整体房价已经高出北京50%到一倍了。
据说，2001-2002年的时候北京房价比上海高出50%，这是否也算是风水轮流转啊。
2005.03.0111:38
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